Vrai : le logement vide peut être mieux traité que la résidence secondaire

Le verdict : VRAI

L’affirmation est exacte, avec une précision importante : elle vise les logements volontairement vacants depuis au moins un an en zone tendue. Dans ce cas, la taxe sur les logements vacants démarre à 17 % de la valeur locative.

En face, une résidence secondaire paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Dans les communes concernées, cette taxe peut être majorée par le conseil municipal. Résultat : quand le taux effectif de résidence secondaire dépasse 17 %, le logement vide coûte moins cher fiscalement que le même logement occupé quelques semaines par an.

Le décompte disponible donne l’ampleur du paradoxe : 3 220 communes sur 3 697 examinées en zone tendue ont un taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires supérieur à 17 %.

L’exemple qui fait comprendre

Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale est de 10 000 €.

S’il est déclaré vacant depuis un an dans une commune soumise à la taxe sur les logements vacants, il paie 17 %, soit 1 700 €.

S’il est déclaré résidence secondaire dans la même commune, avec un taux effectif de 20 %, il paie 2 000 €.

Même logement. Même commune. Mais 300 € de plus si quelqu’un peut y passer ses vacances. La politique publique veut remettre les logements sur le marché ; le barème peut, la première année, moins sanctionner le vide que l’usage occasionnel.

D’où vient le court-circuit

La difficulté vient de deux taxes qui n’ont pas été alignées.

La taxe sur les logements vacants a une logique comportementale : inciter les propriétaires à remettre des biens sur le marché dans les zones où se loger est difficile. Elle commence à 17 % la première année, puis monte à 34 % à partir de la deuxième.

La taxe d’habitation résiduelle, elle, ne concerne plus les résidences principales. Elle vise notamment les résidences secondaires, avec une possible majoration communale de 5 % à 60 % dans certaines communes. Le cumul peut donc dépasser le premier palier de la taxe sur les logements vacants.

L’aberration n’est pas qu’un propriétaire va forcément laisser son bien vide pour économiser quelques centaines d’euros. Elle est que le système fiscal peut traiter plus doucement l’absence totale d’occupation que l’occupation secondaire, alors même que l’objectif affiché est de lutter contre la sous-utilisation des logements.

Une rustine déjà identifiée

Le problème a été repéré dans les travaux sur la taxe d’habitation résiduelle. Une piste consiste à fusionner les taux applicables aux résidences secondaires et aux logements vacants, tout en gardant des exonérations lorsque la vacance est subie : gros travaux, mise en vente sans acquéreur, impossibilité réelle d’occuper le bien.

Cette solution supprimerait le petit jeu de frontière entre « vide » et « secondaire ». Elle aurait aussi un mérite rare en fiscalité locale : rendre la règle compréhensible sans tableur.